O começo de toda obra residencial de sucesso começa com a negociação do terreno. A compra do imóvel é uma das etapas primordiais onde o empreendedor ou corretor de imóveis identifica o terreno que melhor se encaixa às suas necessidades, com boa localização e tamanho. No entanto, existe um detalhe que muitas vezes passa por despercebido nessa negociação: a compatibilidade da matrícula do imóvel com a realidade existente a campo.
O que é uma matrícula de imóvel?
A matrícula de imóvel é um documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis do respectivo município de localização, que certifica sua existência perante a lei, e ela conterá dados que registram sua identificação, tais como sua localização, metragem, proprietários atuais, transmissões, origem da compra e venda, benfeitorias, averbações e demais informações.
O valor legal de cada terreno depende desse registro, ou seja, as medidas e área que ali estão contidas, para efeitos legais, é o que vale. É nesse ponto que deve morar a sua atenção.
Matrícula diferente da realidade do terreno, é possível?
Sabemos que muitas matrículas possuem registros muito antigos, de épocas em que não haviam instrumentos de precisão para medição como hoje em dia, e por isso, é comum se mostrarem omissos e imprecisos. Além do mais, é comum existirem terrenos com medidas e área com valores diferentes daquilo que está registrado, seja por diferenças na execução de muros e cercas, ou por vizinhos que podem ter avançado sobre o terreno. Na maioria das vezes, são situações consolidadas a muitos anos, e não sendo mais possível retroceder a ponto de deixar a área existe a campo, igual a registrada na matrícula.
O grande erro: negociar com base nas medidas de matrícula
Existem situações em que o vendedor de um terreno possui a matrícula do imóvel na qual consta uma área maior da que realmente existe e assim o empreendedor acaba pagando por uma área que de fato não é real. Veja este exemplo:
Adaílton é empreendedor e está interessado em um terreno na região central da cidade. O dono do terreno mostra a sua matrícula e nela constam as medidas: 20 metros de frente x 40 metros de extensão de frente a fundos, ou seja, um total de 800 metros quadrados.
Adaílton compra o imóvel pagando mil reais por metro quadrado, ou seja, o valor total de 800 mil reais.
Na execução do projeto, Adaílton verifica com seu engenheiro que, na realidade, o terreno possui 19,50 metros de frente, ao invés de 20 e 39,00 de extensão de frente a fundos, ao invés de 40. Ou seja, um total de 760,50 metros quadrados, uma diferença de 39,50 metros quadrados.
Pouca coisa? Essa diferença significa 39.500 reais de diferença, considerando que Adaílton pagou mil reais por metro quadrado.
Isso mesmo, Adaílton pagou a mais quase 40 mil reais por negociar apenas com base na matrícula. Além do mais, seu projeto também terá prejuízos, uma vez que na realidade, temos uma área menor para construir.
Como evitar esse problema?
A melhor forma de evitar esse problema na hora da compra de um imóvel é contratando um levantamento topográfico, o qual é muito importante para a correta execução de uma obra. É aconselhável, que este seja o primeiro passo, antes mesmo de comprar o terreno desejado.
Com ele você tem a real certeza das medidas que existem, e pode comparar com o registro da matrícula, assim pagando pelo que é justo. No nosso exemplo, um levantamento topográfico pode custar em média 6% do valor que Adaílton perdeu por negociar às cegas confiando apenas no registro da matrícula, sem considerar a perda de área construída uma vez que o terreno é menor que o negociado/titulado.
Esta situação também pode ser inversa, o terreno pode ser maior que o titulado, e assim, o proprietário/vendedor que pode estar tendo um prejuízo ao vender conforme área titulada.
Como corrigir o registro da matrícula?
O procedimento administrativo para corrigir uma matrícula chama-se retificação imobiliária. É um procedimento simples que é conduzido por profissional habilitado mediante uma série de documentos, entre eles o levantamento topográfico atualizado do terreno.
A retificação visa corrigir a matrícula para que ela seja fiel à realidade, tornando confiável a compra e venda desse imóvel. Além disso, diversos órgãos municipais exigem que a matrícula esteja igual à realidade para aprovação de projetos de construção ou loteamento.
Quem faz o levantamento topográfico e a retificação imobiliária?
Conte com a equipe da TOPOGRAPHIA para fazer um levantamento topográfico de qualidade e uma retificação imobiliária ágil. São mais de 1.400 levantamentos topográficos e mais de 300 retificações realizados no estado do Rio Grande do Sul, Santa Catariana, Paraná, entre outros estados do Brasil. Para obter o seu orçamento gratuito, acesse o site e fale com um de nossos consultores.
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Autor: Felipe Santos
Data de Publicação: 08/03/2019
